各位好。
还记得去年5月底么，我们第一次在里，抛出上海人来了！嘉兴房产人，嘉兴房价该何去何从？
这也是嘉兴媒体第一次直面上海分销，也因此引发了旷日持久的，有关分销、有关外地投资客的全面讨论。
斗转星移，一年多时间如白驹过隙。当年的那些争吵和责骂，都烟消云散。只留下一个不争的事实：嘉兴因上海客户的大量涌入，至今日，房价也接近翻倍。
如今，时间走到了17年的年中。嘉兴的楼市行情，又将因上海客户，出现全新的变化！
下半年，那个摧枯拉朽攻城略地横扫长三角，具备超级人口基数和无敌购买力的上海客户群，也可能要撤了！
1，上海与嘉兴，二手房市场如出一辙，全部进入快速降温通道。
上海易居房地产研究院7月7日发布的《上半年上海房地产市场报告》，其中数据显示，今年上半年上海二手住宅成交面积万平方米，同比减少58.4%，创年以来近4年同期成交面积新低。
6月份，上海二手住宅成交面积98万平方米左右，环比减少15.9%，同比减少56.4%，成交面积不及去年月度成交均值的四成，且是年以来的同期最低点。
报告同时也预计，下半年的上海二手房市场，仍处于降温通道。
不但上海二手房成交量大幅下滑，嘉兴本地的二手房市场更是近乎冰封。原因都一样，就两个：银根紧缩，一二手房价格倒挂。
二手房交易，是新房需求最重要的源泉。我们所说的改善，就是要卖了老房换新房。如果老房子成交不活跃，或者压根就卖不出去，哪里来的钱再去买新房？
2，银根紧缩，个人住房贷款大幅收紧。
银行贷款政策与去年相比，不可同日而语。
去年上海人在嘉兴买房，最低首付仅需两成。平的房子，总价万，若名下无贷，首套房只需要投入20万资金。
而如今，外地客首套房，打底就5成首付！
而且贷款额度，一个月比一个月少。
而且贷款利率，一个月比一个月高。
针对一手房，首套房清一色基准利率甚至上浮，放贷时间更严格按照建筑结顶后再执行。
二手房就更惨了，首套房基本都要上浮，而且放贷时间遥遥无期。你是房东，你能接受卖套房子，半年后再收50%款么？
20万买套嘉兴住宅的年代，一去不复返了。
杭州各大银行的贷款政策，仅供参考。
这还是针对本地客户。
外地客户更是各种不待见。。
3，限价引起的首付比例再提高。
刚才提到了，外地客户目前在嘉兴买房，名下无贷，首套房，首付5成。
但实际操作中，5成首付，现在真的够了么？
无论是一手还是二手住宅，实际都根本不够！
一手新房，因受限价影响，备案价都大幅低于实际成交价。
列举主流新房计算公式：
一套新房建面平，网签备案价00元/平。另含车位25万，精装修元/平，实际总价万。
这套房子，外地客户购买，首套房贷款部分：*00*50%=60万。
剩余-60=万，全部要付现金！
实际首付比例高达/=65.7%
让对比再深刻点：
去年6月，外地客在嘉兴买房，平，总价万，没有限价没有合同外收费没有车位捆绑，首套房首付最低仅20万。
如今同样平，房价上涨+首付比例提高+限价+合同外部分全款后，首套房首付要万！
从20万到万！这就是一年以来，外地客户在嘉兴买房所支付的现金变化！
然后，二手房呢？一样惨。有一个名词叫做：银行评估价。它与一手房限价相似，也与实际成交价大幅背离。当然，现在评估价也没什么用了。因为银行根本没贷款额度可放！
一二手房价格严重倒挂，
银根紧缩，贷款从严
一手房供应量大幅提升
下半年，二手房市场将陷入冰封期
以上三点，导致一个后果：
市场的流通性，急剧萎缩。
流通性变差后，需求端没有了可持续性。
人们总是在不断买房，但买来的房子却怎么都卖不出去。
于是，这一年来，那摧枯拉朽般，三个月横扫嘉兴的上海购买力，那旺盛的投资需求，都在迅速萎缩。
上半年疯狂入市，排队摇号、全款购房的本地购买力，也因卖不出房子，可持续性减弱。
本地与外地需求均大幅减弱，那供应端呢？
4，嘉兴新房，呈现外溢性市场的一贯特征。
最近在走访了五县两区十几个楼盘后，我最深的感触是：
满眼刚需投资房，改善产品全绝迹。
这十几个嘉兴的楼盘，仅仅只有1-2个，是针对本地改善型需求的。
多数项目都面向刚需客户，还兼顾了外地投资客需求。主力面积段，大都在80-平。
换句话说，你在下半年，在嘉兴市区，能买到的平及以上的改善级产品，户型不错的，品质还过硬的，屈指可数。
甚至，需要抢得头破血流。
改善型房源稀缺，那刚需投资房就爆棚了。
尤其是那些大量的上海投资客特供房。
这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息：
户型设计功能第一，规划尽量省钱，品质无从谈起，小区配套一无所有。
像极了我16年年中，考察过的一个城市：
昆山花桥。
嘉善一个新盘，一期六栋高层，其中有一半，都不挖地库。
主力面积段：90和95两种，最大户型。
目前单价-元/平。
光从沙盘看，完全体现不出嘉善最高价楼盘，应有的品质。
这些面向上海客户的投资特供盘，无一例外，都在遇到瓶颈。
刚分析的三点，使上海客户的需求一夜消失。上海客占比大幅下降，部分项目已不到10%。
如果拿地时的规划全部按上海客户喜好来定，那一旦他们走了，该如何收场？
5，总结：
因流通性减弱，购买力不断衰退，购买成本又以几何倍数上涨，
于是，上海人可能要走了。
留下一个房价翻倍的嘉兴，以及一个满眼刚需房、开发水平倒退的嘉兴楼市。
这就是外溢性市场的标准状态。
我们的前任EX，就是昆山。
去年这时，也是如此这般的模样。
满眼80-的小户型，满眼元装标的超低配精装房，满眼不挖全地库、不做任何配套、降标再降标的楼盘规划。
我们不能改变一个城市的气质，只能告诉大家，适合嘉兴人的买房逻辑：
你得尽量买嘉兴人认可的房子。
嘉兴人认可的地段，认可的户型，认可的学区，认可的品牌房企+成熟规范的产品。
一切都将回到原点。
一个封闭性的市场，一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。
上海客户，只能等上海的二手房回暖、银根放宽后，来日再相会了。
二手房市场，市场改善需求的源泉。
下半年，不但没了如此盛况，甚至可能会跌入漫长的冰封期。
最后，讲一个小故事。
前几天，陪一个开发商朋友市调。
他刚来嘉兴没几个月，市场不熟。
我们路过国际商务区，从一个还在建造的、紫色涂料为基色的新盘出来，看到一片暖黄色立面、线条分明、山墙挺拔、基座干挂石材的住宅，他问我：“这是哪个楼盘？造的不错啊。”
我指着那些外挂在窗户上的防盗保笼，对他说：“这是云东公寓，是一个安置小区。”
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